Eine Wohnungseigentümerin konnte den Einbau einer Klimaanlage in einer Penthouse-Wohnung über ihrer nicht verhindern. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass bloße Befürchtungen einer möglichen Lärmbelästigung nicht ausreichen, um eine durch die WEG beschlossene bauliche Veränderung zu untersagen.
Erfolgloser Einspruch gegen Eigentümerbeschluss
Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin, Eigentümerin einer Wohnung im vierten Obergeschoss, gegen einen Beschluss der WEG geklagt. Dieser erlaubte dem Eigentümer der Penthouse-Wohnung im achten Obergeschoss, ein Split-Klimagerät einzubauen – unter der Bedingung, dass es lärmreduzierend auf Dämpfsockeln montiert wird.
Bauliche Veränderungen durch Gemeinschaftsbeschluss zulässig
Der BGH stellte klar, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Änderungen durch Mehrheitsbeschluss der WEG erlaubt werden können. Zwar seien mögliche Beeinträchtigungen anderer Eigentümer zu berücksichtigen, doch ein rein theoretisches Risiko stelle keine tragfähige Grundlage zur Anfechtung dar.
Unbillige Benachteiligung muss objektiv nachvollziehbar sein
Wenn einzelne Eigentümer in unzumutbarer Weise benachteiligt werden, darf eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG nicht beschlossen werden. Eine solche Benachteiligung müsse allerdings auf objektiven Kriterien beruhen und dürfe nicht lediglich auf persönlicher Besorgnis oder subjektiven Empfindungen beruhen. Gesundheitliche Bedenken einzelner Eigentümer seien bei dieser Bewertung unbeachtlich.
Nutzungsauswirkungen nur bei klarer Beeinträchtigung relevant
Der BGH betonte zudem, dass mögliche Beeinträchtigungen, die sich erst aus der Nutzung einer baulichen Veränderung ergeben – wie etwa Lärm durch den Betrieb einer Klimaanlage – im Vorfeld nur dann zu berücksichtigen seien, wenn sie untrennbar mit der baulichen Maßnahme verbunden und evident zu erwarten sind. Eine solche klare Beeinträchtigung sei im vorliegenden Fall nicht ersichtlich gewesen.
Rechte bei tatsächlicher Störung bleiben erhalten
Sollten nach Inbetriebnahme der Klimaanlage tatsächliche Beeinträchtigungen auftreten, bleiben betroffenen Eigentümern weiterhin Abwehrrechte nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB. So wird sichergestellt, dass Eigentümer vor unzumutbaren Belastungen geschützt sind, ohne dass sinnvolle bauliche Veränderungen vorschnell verhindert werden.
Gesetzgeber will bauliche Anpassungen erleichtern
Der BGH verwies darauf, dass mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 das Ziel verfolgt wurde, bauliche Änderungen zu erleichtern – insbesondere vor dem Hintergrund des Sanierungsbedarfs in Wohnungseigentumsanlagen. Prognosen über potenzielle spätere Nachteile sollen daher im Regelfall bei der Beschlussfassung außen vor bleiben.
Keine erkennbare Beeinträchtigung im konkreten Fall
Im vorliegenden Fall entsprach die geplante Klimaanlage den Vorgaben der TA-Lärm und war drei Stockwerke von der Wohnung der Klägerin entfernt. Auch die geplante schallgedämmte Installation sprach gegen eine offensichtliche unzumutbare Beeinträchtigung.
Ergebnis: Klage abgewiesen
Die Anfechtungsklage der Klägerin blieb erfolglos. Der BGH konnte keine unzulässige Benachteiligung durch die geplante Maßnahme erkennen.
(BGH, Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24)
Astrid Schultheis · von der IHK Köln öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung | https://www.sv-wev.de/
