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Änderung der Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Urteile des BGH vom 14.02.2025 (V ZR 236/23 und V ZR 128/23
Der BGH hat am 14.02.2025 zwei weitere Urteile über die Änderung von vereinbarten
Kostenverteilungsschlüsseln durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verkündet:
V ZR 236/23: Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung: Nur ausnahmsweise!
Die Teilungserklärung sieht eine Kostentrennung zwischen Wohngebäude und darunter liegender
Tiefgarage vor. Die Eigentümer beschließen, die Kosten der Sanierung der Tiefgarage – entgegen der
vereinbarten Kostentrennung – auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen, und
damit auch erstmals auf die Eigentümer ohne TG-Platz. Amts- und Landgericht haben den Beschluss
wegen fehlender Beschlusskompetenz (Erstbelastungsverbot) aufgehoben.
BGH: Entgegen AG und LG besteht die erforderliche Beschlusskompetenz auch bei Erstbelastung
bisher (nach TE/GO) nicht belasteter Eigentümer gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Zu prüfen ist nur die
Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses, bei rechtzeitiger Anfechtungsklage; ansonsten Bestandskraft.
Zur Ordnungsmäßigkeit stellt der BGH fest, dass die Abänderung einer „objektbezogenen
Kostenverteilung“ nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, da sie sich in der
Regel am Umfang des Gebrauchs und der Nutzung orientiert. Für eine Abänderung ist deshalb ein
sachlicher Grund erforderlich, etwa dass die zu beseitigenden Schäden vom übrigen
Gemeinschaftseigentum (außerhalb der Tiefgarage) herrühren bzw. sich das Problem „auf die
gesamte Anlage erstreckt“. Allein dass die zu sanierende Decke der Tiefgarage gleichzeitig den
Untergrund des darauf stehenden Wohnhauses bildet, sei kein solcher sachlicher Grund (vgl. dazu
schon BGH, U. 15.07.2022 = V ZR 127/21)
V ZR 128/23: – Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
– Rückgängigmachung von Abrechnungsprivilegien einzelner Eigentümer/-gruppen
Nach TE/GO erfolgte die Kostenverteilung nach MEA, die allerdings nicht proportional zu den Wohn-
und Nutzflächen gebildet waren, weil die Gewerbeeinheiten nur mit 25% ihrer Fläche berücksichtigt
wurden. Die Eigentümer beschließen, die Kostenverteilung künftig nach tatsächlicher
Nutz-/Wohnfläche vorzunehmen und auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage entsprechend zu
verteilen. Das Amtsgericht gibt der Klage statt (keine Beschlusskompetenz für Änderung des
Rücklagenzuführungsschlüssels). Das Landgericht weist die Klage ab.
BGH: Die neue Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Änderung der Kostenverteilung gilt
auch für die Bildung der Rücklage und ist nicht etwa durch die Formulierung „bestimmte Arten von
Kosten“ von der Änderungskompetenz ausgeschlossen.
Außerdem: Die Aufhebung einer privilegierten Kostenverteilung zugunsten einzelner Eigentümer
entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn für das Privileg keine nachvollziehbaren
Gründe vorliegen. Das ist bei einem derartigen Auseinanderfall Fläche und MEA der Fall.
