Vorbefassung der GdWE mit Gestattungsbeschluss für anschließende Beschlussersetzungsklage

Wenn ein Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft erhebt, weil sein Antrag
auf Gestattung (meist handelt es sich um eine bauliche Veränderung) abgelehnt wurde, besteht die
Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage mit dem Ziel, dass das Gericht den (zu Unrecht)
abgelehnten Beschluss ersetzt. Dazu ist es erforderlich, dass zunächst die Gemeinschaft über den
Beschlussantrag entscheidet (sog. Vorbefassungsgebot).

Umstritten war bisher, wie genau der antragstellende Eigentümer sein Projekt hierbei beschreiben
muss; etwa mit genauer Bezeichnung der Ausmaße, der Ausgestaltung, Vorlage von Gutachten oder
sachverständigen Stellungnahmen zur Statik, Brandschutz, Windlastigkeit, Lärmschutz, Wärmeschutz
etc.

Der BGH hat jetzt entscheiden, dass die erforderliche Vorbefassung erfüllt ist, wenn der
Gestattungsantrag hinreichend formuliert wird. Weitere Informationen und Nachweise zu den
Auswirkungen und zur Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Bestimmungen muss er nicht vorlegen.

Im Fall ging es um vier beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Außenwand für Lüftungsanlagen.

Der antragstellende Wohnungseigentümer hatte lediglich beantragt, ihm „die Montage von vier
Wohnraumentlüftungen außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen und die hierzu
erforderlichen Fassadenbohrungen mit einem Durchmesser von 225 mm unter Einhaltung des KfW
Standards zu gestalten“; ohne weitere Gutachten und Angaben. Dem Landgericht reichte das nicht;
wohl aber dem BGH.

Da das Vorbefassungsgebot nur eine reine „prozessuale Voraussetzung“ für die Beschlussersetzung ist,
bedeutet dies nicht, dass die Eigentümer eine derartige bauliche Veränderung ohne weitere Angaben
zur Auswirkung und behördlichen Voraussetzungen genehmigen müssen. Tun sie es wegen Fehlens
weiterer Angaben und Informationen nicht, kann aber der antragstellende Eigentümer „sein Glück“ vor
Gericht suchen und darf dort jedenfalls nicht mangels Vorbefassung abgewiesen werden. Die
Problematik liegt also schwerpunktmäßig im Risikobereich des antragstellenden Eigentümers und setzt
nicht etwa die Voraussetzung für die Gestaltung einer baulichen Maßnahme herab.