Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 hat sich die rechtliche Grundlage für die Erstellung und den Beschluss der Jahresabrechnung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) maßgeblich gewandelt. Im Mittelpunkt der Neuregelung steht nun nicht mehr die gesamte Abrechnung als solche, sondern ausschließlich die sogenannte Abrechnungsspitze – der saldierte Betrag, der sich aus dem Abgleich zwischen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Wirtschaftsplan ergibt.
Neue Rechtslage: Nur die Abrechnungsspitze ist beschlussrelevant
Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr über die vollständige Jahresabrechnung, sondern lediglich über die sich für jedes Sondereigentum ergebende Abrechnungsspitze. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen den tatsächlich im Abrechnungsjahr geflossenen Mitteln und den Sollvorgaben aus dem genehmigten Wirtschaftsplan. Das bedeutet: Abweichungen – etwa durch unvorhergesehene Kosten – führen zu Nachforderungen oder Gutschriften, die durch Beschluss festgelegt werden.
Eingeschränkte Anfechtungsmöglichkeiten der WEG-Jahresabrechnung
Die frühere Praxis, die gesamte Jahresabrechnung als Rechenwerk anfechten zu können, ist mit der WEMoG-Reform entfallen. Eine Anfechtung ist nur noch zulässig, wenn der Beschluss über die Abrechnungsspitze fehlerhaft ist – insbesondere, wenn deren Berechnung auf nachweislich falschen Grundlagen beruht.
Beispielsweise kann ein falscher Verteilerschlüssel oder eine nicht dokumentierte Änderung desselben dazu führen, dass einzelne Eigentümer zu Unrecht belastet oder entlastet werden. Dies stellt einen konkreten Anfechtungsgrund dar, da die Berechnungsgrundlage für die Abrechnungsspitze fehlerhaft ist.
Formelle Mängel bleiben anfechtungsrelevant
Neben inhaltlichen Fehlern in der Berechnung können auch formale Unzulänglichkeiten zur Anfechtung eines Beschlusses führen. Hierzu zählen insbesondere:
- fehlende Angaben zum Abrechnungszeitraum, zur verantwortlichen Person oder zum Erstellungsdatum,
- unklare Zuordnung der Abrechnung zu einem konkreten Objekt,
- intransparente oder nicht nachvollziehbare Ausweisungen wesentlicher Kostenpositionen,
- verspätete Übermittlung der Abrechnung an die Eigentümer.
Solche Versäumnisse stellen einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar und können somit die Anfechtung eines Beschlusses rechtfertigen.
Maßnahmen zur Vermeidung von Anfechtungen
Um eine rechtssichere und unanfechtbare Jahresabrechnung zu gewährleisten, sollten Verwalter folgende Punkte beachten:
- Korrekte Darstellung nach dem Abflussprinzip: Einnahmen und Ausgaben sind nach tatsächlichem Geldfluss zu erfassen (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Transparente und prüfbare Aufbereitung: Die Abrechnung muss nachvollziehbar gegliedert und rechnerisch plausibel sein.
- Fristgerechte Bereitstellung: Eigentümern ist die Abrechnung rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung zu stellen (§ 259 BGB, BGH V ZR 80/19).
- Einbindung des Verwaltungsbeirats: Eine Prüfung durch den Beirat mit entsprechender Stellungnahme erhöht die Akzeptanz und Rechtssicherheit.
Zentral ist dabei die Konsistenz der Zahlen: Die Anfangs- und Endbestände der Konten müssen mit den dokumentierten Zahlungsströmen übereinstimmen, damit die Abrechnung auch inhaltlich überzeugt.
Fazit: Rechtskonforme Struktur statt Zahlenkosmetik
Die Fokussierung auf die Abrechnungsspitze hat die rechtliche Bewertung von Jahresabrechnungen in WEGs grundlegend verändert. Maßgeblich ist nun die sachlich und rechnerisch korrekte Ermittlung dieses Differenzbetrags – ergänzt um eine formell einwandfreie Erstellung und Kommunikation der Unterlagen.
Wer die Anfechtbarkeit vermeiden will, sollte weniger auf formale Perfektion im Zahlenlayout achten, sondern auf eine rechtlich fundierte, transparente und rechnerisch schlüssige Darstellung der Kostenverteilung. Nur so lässt sich eine tragfähige Grundlage für eine ordnungsgemäße Verwaltung und konfliktfreie Beschlussfassung schaffen.
