Fenster undicht, Fassade marode, Malerarbeiten fällig – und jedes Mal erst drei Angebote einholen? Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) das nicht mehr zwingend. Der BGH hat einer langjährigen Praxis vieler Gerichte, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine klare Absage erteilt.
Der Fall: Aufträge ohne Vergleichsangebote vergeben
In einer Eigentümerversammlung im September 2023 beschloss eine WEG in Wuppertal mehrere Erhaltungsmaßnahmen, darunter Fensteraustausch sowie Glas- und Malerarbeiten. Die Aufträge bewegten sich preislich zwischen rund 1.100 Euro und 4.100 Euro. Vergleichsangebote wurden nicht eingeholt, da die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ zusammenarbeitete und auch mit der Malerfirma gute Erfahrungen gemacht hatte.
Einige Eigentümer waren damit nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage. Ihrer Ansicht nach hätten vor der Beschlussfassung zwingend Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.
Entscheidung des BGH: Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten
Der BGH gab jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25). Die Richter stellten klar:
Eine generelle Pflicht, vor der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nicht. Eine solche Vorgabe lässt sich weder dem Wohnungseigentumsgesetz noch sonstigen Vorschriften entnehmen.
Damit erteilte der BGH insbesondere der in vielen Instanzgerichten praktizierten sogenannten „Drei-Angebote-Regel“ eine Absage. Diese schematische Betrachtungsweise werde der Vielfalt möglicher Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Wohnungseigentümer zu stark ein.
Maßstab: Der vernünftige und wirtschaftlich denkende Eigentümer
Entscheidend ist nach dem BGH vielmehr, ob die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen. Maßstab ist dabei die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Im Kern geht es immer darum, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten.
Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein – sie sind aber nur eine Möglichkeit, nicht die einzige.
Gerade bei kleineren Maßnahmen können Eigentümer häufig selbst beurteilen, ob Preis und Leistung angemessen sind. Zudem gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Bei größeren Maßnahmen können Informationen auch durch Architekten, Sachverständige oder andere Fachleute eingeholt werden. Auch Dringlichkeit oder fehlende verfügbare Handwerker können gegen das Einholen mehrerer Angebote sprechen.
„Bekannt und bewährt“ kann ausreichen
Besonders praxisrelevant ist eine weitere Aussage des Gerichts:
Der Umstand, dass ein Unternehmen bereits in der Vergangenheit zuverlässig und zur Zufriedenheit der Eigentümer gearbeitet hat, kann es rechtfertigen, auf Vergleichsangebote zu verzichten.
Denn für einen wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist nicht nur der Preis entscheidend. Ebenso wichtig ist, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer:
- die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt,
- vereinbarte Termine einhält,
- qualifiziertes Personal einsetzt und
- Mängel oder Beanstandungen schnell und vollständig beseitigt.
Diese Faktoren lassen sich oft besser beurteilen, wenn man mit einem Unternehmen bereits gute Erfahrungen gemacht hat. Zudem kennt ein bewährter Handwerker häufig die Anlage, die technischen Gegebenheiten und typische Problemstellen bereits.
Trotzdem gilt: Das Angebot muss wirtschaftlich sein
Ganz ohne Kontrolle geht es allerdings weiterhin nicht. Ein Beschluss kann auch ohne Vergleichsangebote gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das beauftragte Unternehmen objektiv ungeeignet ist oder der Preis deutlich überhöht ist. Dann liegt jedoch ein eigenständiger Beschlussmangel vor, den ein anfechtender Eigentümer darlegen und beweisen muss.
Im konkreten Fall konnten die klagenden Eigentümer jedoch weder überhöhte Preise noch ungeeignete Unternehmen nachweisen. Sie hatten die Beschlüsse im Wesentlichen nur wegen der fehlenden Vergleichsangebote angegriffen – und das reicht nach der Entscheidung des BGH nicht aus.
Fazit
Die Entscheidung bringt für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter mehr Flexibilität:
Eine starre „Drei-Angebote-Regel“ gibt es nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass die Eigentümer auf Grundlage ausreichender Informationen eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung treffen. Vergleichsangebote bleiben ein wichtiges Instrument, sind aber keine zwingende Voraussetzung für ordnungsmäßige Verwaltung.
BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
