Kostentragungsregeln für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftsseigentum

Mit der vorbezeichneten Entscheidung hat der BGH einen weiteren sehr streitigen Fall zur
Kostentragung an Gegenständen des Gemeinschaftseigentum entschieden, wenn in der
Teilungserklärung/Gemeinscahftsordung die Erhaltungspflicht dem Sondereigentümer kostenmäßig
zugewiesen ist.

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob von die vereinbarte Erhaltungspflicht (diese muss immer
in der Teilungserklärung/Gemeinscahftsordung eindeutig und bestimmt vereinbart sein!) auch die
Beseitigung sogenannter „anfänglicher Mängel“ umfasst. Das sind Mängel, die im Rahmen der
erstmaligen Herstellung auftreten und nicht erst im Rahmen des Gebrauches entstehen.

Nach der bisher überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur fielen derartige Mängel
nicht unter die vereinbarte Erhaltungspflicht (Instandhaltung und Instandsetzung) des betreffenden
Eigentümers, da sie nicht durch seinen Gebrauch und seine Einwirkungsmöglichkeit bedingt sind,
sondern von Anfang an existierten; so etwa LG München, die Amtsgerichte Rosenheim, Köpenick,
Penneberg sowie die Kommentare BeckOK, Niedenführ, Greiner, Jennißen, wohl auch Bärmann.

Der BGH hat sich anders entschieden und festgestellt, dass auch anfängliche Mängel (also
Herstellungsmängel) unter den Wortlaut einer vereinbarten Kostentragungspflicht für die
Instandhaltung an bestimmten Gegenständen des Gemeinschaftsseigentums fallen. Maßgebend sei der
Wortlaut und Sinn der Erhaltungspflicht.

Die gesetzliche Instandhaltungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum umfasse nach gefestigter
Rechtsprechung auch die Behebung von anfänglichen Mängeln. Das gelte dann eben auch für die
Instandhaltungspflicht, wenn sie dem einzelnen Eigentümer kostenmäßig auferlegt werde. Eine
Trennung der Kostenzuständigkeit zwischen Anfangsmängeln und späteren Mängeln sei nicht
hinreichend sicher möglich und würde zu unzumutbaren Verzögerungen der
Instandsetzungsmaßnahme führen. Derartige Abgrenzungsschwierigkeiten seien zu vermeiden.

Dies bedeutet für die Praxis, dass bei Zuweisung der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nicht
mehr zwischen Anfangsmängeln und Gebrauchsmängeln zu differenzieren ist. Auch beispielsweise eine
mangelhafte Balkonabdichtung, die von vornherein nicht ordnungsmäßig hergestellt wurde, unterfällt
danach der Kostentragungspflicht des jeweiligen Eigentümers, wenn ihm die Kosten für die
Erhaltungsmaßnahmen per Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auferlegt wurden. Ob das auch
für beschlossene Kostenzuweisungen gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gilt, ist noch nicht entschieden, liegt
aber nahe.