Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine bauliche Veränderung auch dann vorliegt, wenn die Gebäudesubstanz selbst unberührt bleibt. Ausschlaggebend ist, ob das äußere Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums wesentlich verändert wird. Damit können Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) den Rückbau auffälliger Installationen verlangen – auch bei Solaranlagen am Balkon.
Ausgangsfall: Photovoltaikmodule am Balkon
Ein Wohnungseigentümer hatte über die gesamte Breite seines hofseitigen Balkons eine Solaranlage mit neun Modulen angebracht. Ob diese Installation vor oder nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 erfolgte, blieb ungeklärt. Ebenso war nicht nachweisbar, ob die Module direkt an der Brüstung oder auf einer separaten Konstruktion befestigt waren.
Da die Anlage in Größe und Farbgebung deutlich von den übrigen Balkonen abwich und nach dem Rückschnitt von Bäumen besonders ins Auge fiel, beantragte die Gemeinschaft den Rückbau. Eine Zustimmung der GdWE lag nicht vor.
Entscheidung des Gerichts: Rückbaupflicht
Der BGH bestätigte den Anspruch auf Entfernung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB. Maßgeblich sei der Zeitpunkt der Fertigstellung der baulichen Veränderung – unabhängig davon, ob die Anlage zunächst verdeckt war und erst später sichtbar wurde.
Ob nach alter oder neuer Rechtslage zu entscheiden war, ließ das Gericht offen, da die Solaranlage in beiden Fällen unzulässig war.
Rechtslage nach der WEG-Reform
Seit 2020 gilt: Jede bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) bedarf eines vorherigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Eine eigenmächtige Umsetzung ist rechtswidrig – selbst dann, wenn ein grundsätzlicher Anspruch auf Genehmigung bestanden hätte.
Der BGH stellte klar: Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Substanz voraus. Bereits eine dauerhaft prägende optische Veränderung reicht aus. Somit ist auch eine aufgesetzte Solaranlage rechtlich als bauliche Veränderung einzustufen.
Rechtslage vor der Reform
Nach § 22 Abs. 1 WEG a.F. war die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, deren Rechte beeinträchtigt wurden. Eine markante optische Veränderung der Fassade wurde bereits damals als Beeinträchtigung gewertet. Da die erforderliche Zustimmung nicht vorlag, wäre die Installation auch nach altem Recht unzulässig gewesen.
Keine Privilegierung durch Balkonkraftwerke
Seit Oktober 2024 gelten steckerfertige Balkonsolargeräte (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG) als privilegierte Maßnahmen, auf deren Genehmigung Eigentümer grundsätzlich Anspruch haben. Im entschiedenen Fall greift diese Regelung jedoch nicht: Auch privilegierte Maßnahmen erfordern einen Beschluss der GdWE. Da dieser hier nicht vorlag, muss die Anlage entfernt werden. Zudem lässt sich die neue Privilegierung nicht rückwirkend auf Altfälle anwenden.
Fazit
Die Entscheidung macht deutlich: Auch ohne Eingriff in die Bausubstanz können Solaranlagen am Balkon eine unzulässige bauliche Veränderung darstellen. Eigentümer sollten daher stets die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft einholen, bevor sie baulich in Erscheinung tretende Anlagen installieren.
