Untervermietung zur Gewinnerzielung ist unzulässig. So der BGH. Ein Berliner Mieter verlangte über 500 € mehr Untermiete, als er selbst zahlte, ohne Erlaubnis. Das Urteil (BGH, 28.01.2026 – VIII ZR 228/23) hat Signalwirkung, insbesondere für Hausverwaltungen und Eigentümer.
Warum das Urteil wichtig ist
Zwischen steigenden Mieten, Fachkräftemangel und digitalem Wandel ist Rechtssicherheit ein Muss, auch beim Thema Untervermietung. Die Entscheidung des BGH bringt jetzt Klarheit:
Nur wer ein berechtigtes Interesse hat und keine Gewinne erzielt, darf untervermieten.
Das schützt nicht nur Eigentümer, sondern auch Untermieter und gibt Verwaltern neue Handlungssicherheit.
Was wurde zur Untervermietung entschieden?
Der Mieter hatte seine 2-Zimmer-Wohnung während eines Auslandsaufenthalts für 962 € (netto) an zwei Personen untervermietet, zahlte selbst aber nur 460 €. Eine Erlaubnis der Vermieterin lag nicht vor.
🔹 Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage noch ab.
🔹 Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und der BGH bestätigte das:
Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB.
„Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
– BGH, VIII ZR 228/23
Was zählt als „berechtigtes Interesse“?
Erlaubt zur Untervermietung:
- Berufliche oder persönliche Veränderung (z. B. Auslandsaufenthalt)
- Kostenteilung mit Partner, Partnerin oder WG
- Verringern eigener Mietbelastung
Nicht erlaubt:
- Gewinnerzielung über die Hauptmiete hinaus
- Airbnb-Modelle
- Pauschale Zuschläge ohne Nachweis
Was zählt zu „wohnungsbezogenen Aufwendungen“?
Erlaubt zur Deckung:
- Nettokaltmiete laut Hauptmietvertrag
- Betriebskosten laut Abrechnung
- Nebenkosten (Strom, Internet, GEZ)
- Möblierungszuschlag (ca. 2 % vom Zeitwert der Möbel)
Unzulässig:
- Tagespreise wie bei Ferienwohnungen
- Preisaufschläge ohne Beleg
- Mietforderungen über das Kostenniveau hinaus
Das Urteil schafft hier neue Maßstäbe: Mieter müssen künftig detailliert offenlegen, wie sich die verlangte Untermiete zusammensetzt, andernfalls kann die Erlaubnis verweigert werden.
Welche Rechte haben Vermieter und Hausverwaltungen?
Mit dem BGH-Urteil haben Sie neue Durchsetzungsmöglichkeiten:
Auskunftspflicht des Mieters:
- Name des Untermieters
- Mietdauer
- Mietpreis und Kostenstruktur
Verweigerung der Erlaubnis:
- bei Gewinnerzielung
- bei unklarer oder überhöhter Untermiete
Abmahnung & Kündigung:
- bei unerlaubter Untervermietung gemäß § 573 BGB
Vertragliche Vereinbarungen:
- z. B. Untermietzuschläge von 10–20 % bei Erlaubniserteilung
Was bedeutet das für die Praxis?
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin oder München ist Untervermietung ein sensibles Thema. Verwalterinnen und Eigentümer stehen zwischen rechtlicher Verantwortung und hohem Verwaltungsaufwand. Das Urteil bringt hier klare rechtliche Orientierung:
- Keine verdeckte Gewinnerzielung mehr durch Mieter
- Rechtskonforme Absicherung gegen Zweckentfremdung
- Zivilrechtliche Grundlage für Gegenmaßnahmen, vor behördlichem Einschreiten
Tipp für Verwalter & Eigentümer
Nutzen Sie jetzt die Chance, Ihre Prozesse zu aktualisieren. Prüfen Sie bestehende Mietverträge, passen Sie Untermietklauseln an und dokumentieren Sie alle Anfragen strukturiert z. B. mit digitalen Tools zur Mietvertragsverwaltung.
Fazit: Untervermietung prüfen, rechtssicher regeln
Das BGH-Urteil schafft klare Verhältnisse:
- Mieter dürfen keine Gewinne erzielen
- Vermieter können gezielt prüfen, ablehnen oder kündigen
