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Aufgrund der WEG-Reform vom 01.12.2020 müssen bestimmte Inhalte der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und bestimmte Beschlüsse im Grundbuch eingetragen/nachgetragen werden, damit sie auch künftig ihre Wirkung behalten. Die hierfür geltende Frist läuft gem. § 48 Abs. 1 WEG am 31.12.2025 ab. Bis dahin sind nachzutragen:
1. Veräußerungsbeschränkungen im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG (das sind meist die Verwalterzustimmungen). Dies ist aber bereits in fast allen Fällen im Grundbuch eingetragen, da es eine entsprechende Verwaltungsvorschrift gibt; trotzdem sollte jeder Verwalter aufgrund eines Grundbuchauszuges für jede seiner WEG´s prüfen, ob tatsächlich die Eintragung erfolgt ist. Ansonsten würde der Zustimmungsbedarf nach Ablauf des 31.12.2025 entfallen.
2. Rechtsnachfolgerhaftung (für Hausgeldrückstände des Veräußerers): Die Rechtsnachfolgerhaftung kann nur durch Vereinbarung (in der Regel TE/GO) begründet werden. Ist dies der Fall, behält sie ihre Wirkung nur, wenn sie bis spätestens zum 31.12.2025 im Grundbuch eingetragen wird. Erfolgt dies nicht, entfällt die Rechtsnachfolgerhaftung und damit ein wichtiger Vorteil für die Eigentümergemeinschaft; also hohes Haftungsrisiko für den Verwalter, wenn er nicht rechtzeitig tätig wird.
3. Sogenannte Öffnungsklauselbeschlüsse: Das sind Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten (TE/GO) Öffnungsklausel gefasst wurden und nicht bereits durch eine gesetzliche Öffnungsklausel gedeckt waren/sind
In der Fachliteratur ist kontrovers, ob die Öffnungsklausel bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung existieren musste (so etwa Jennißen, WEG, 8. Auflage, § 16, RN 169) oder ob es ausreicht, wenn heute bzw. ab 01.12.2020 eine entsprechende Öffnungsklausel besteht, also sozusagen nachträglich gesetzlich geschaffen wurde (so Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, RN 1799). Das ist etwa bei Beschlüssen über die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln relevant: Vor dem 01.07.2007 gab es überhaupt keine gesetzlichen Öffnungsklauseln; da konnte etwa die Umstellung der Müllkostenverteilung von MEA auf Personenzahl nur aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel erfolgen. Wenn dies z.B. im Jahre 2005 so beschlossen wurde, wäre der Beschluss nach Auffassung von Wobst nicht eintragungspflichtig (da ja seit dem 01.07.2007 eine gesetzliche Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG aF bestand); nach Jennißen wäre der Beschluss eintragungspflichtig,
da zum Zeitpunkt seiner Fassung im Jahre 2005 die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG noch nicht bestand. Aus Sicherheitsgründen kann letztlich nur empfohlen werden, sich der letzteren Meinung anzuschließen oder einen neuen Beschluss gleichen Inhalts zu fassen, was nach der nochmals erweiterten Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ab 01.12.2020 möglich ist.
4. Sonderfall: Eine Gesamtumstellung aller Kosten z.B. von MEA auf Quadratmetern geht auch nach dem neuen § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht; wohl aber nach den meisten Öffnungsklauseln in TE/GO, die die Änderung nicht auf „bestimmte Kosten“ oder „bestimmte Arten von Kosten“ beschränken. Solche Beschlüsse wären dann auch nach neuster Rechtslage eintragungspflichtig, wenn sie weiter Bestand haben sollen.
5. Abschlusshinweis: Ob Beschlüsse weiter Bestand haben sollen oder nicht, kann der Verwalter nicht selbst (eigenmächtig) entscheiden, indem er schlichtweg die Eintragungsfrist zum 31.12.2025 verstreichen lässt. Hier besteht ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko.
Da die Vorprüfungen anhand TE/GO und ggf. sämtlicher in der Vergangenheit gefasster Beschlüsse einen erheblichen Zeitaufwand benötigen, kann an dieser Stelle und zu diesem Zeitpunkt nur dringendst empfohlen werden, diese Bearbeitungsmaßnahmen schnellstmöglich aufzunehmen. Bei Rückfragen gerne melden.
