Verfasser: RA Thomas Brandt | Rechtsanwälte Frey · Schäfer · Brandt | https://frey-schaefer-brandt.de/
Entscheidung des BGH vom 11.11.2022 = V ZR 213/21
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechtes mit Wirkung ab 01.12.2020 war höchst streitig, ob die Wohnungseigentümer weiterhin die vergemeinschaftungsfähigen Rechte ihrer einzelnen Mitglieder gegen den Bauträger/Verkäufer von Eigentumswohnungen vergemeinschaften können/müssen, um die einheitliche Ausübung der vergemeinschafteten Rechte durch die WEG gegen den Bauträger zu ermöglichen (sogenannte Vergemeinschaftung bzw. „an-sich-ziehen“).
Teilweise wurde vertreten, dass diese Möglichkeit auch schon vor der letzten WEG-Reform (geltend ab 01.07.2007) bestand, also vor Inkrafttreten des alten § 10 Abs. 6 WEG, und deshalb auch nach der neuen Reform weiter bestehen müsse. Teilweise wurde vertreten, dass für eine Vergemeinschaftung jetzt keine Beschlusskompetenz mehr bestehe, da der bisherige § 10 Abs. 6 WEG mit dem WEMoG ersatzlos weggefallen ist und sich der Umfang der Ansprüche, die von der WEG geltend gemacht werden können, ausschließlich aus § 9a Abs. 2 WEG ergebe (sogenannte „geborene Ausübungsbefugnis“ für sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte und solcher Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern). Davon seien aber die individuellen Gewährleistungsrechte der Eigentümer gegen den Bauträger/Verkäufer nicht erfasst.
Der BGH hat die Frage jetzt zumindest teilweise dahingehend geklärt, dass bisherige Vergemeinschaftungsbeschlüsse ihre Wirksamkeit nicht verlieren und auch künftig Vergemeinschaftungsbeschlüsse gefasst werden können, um eine einheitliche Rechtsverfolgung von vergemeinschaftungsfähigen Ansprüchen durch den Verband zu ermöglichen.
Ob das im Umkehrschluss bedeutet, dass ohne eine solche Vergemeinschaftung die vergemeinschaftungsfähigen Ansprüche nicht durch den Verband geltend gemacht werden können, ist nicht geklärt, könnte aber naheliegen, da diese Ansprüche nach Auffassung des BGH jedenfalls nicht der originären Ausübungsbefugnis des § 9a Abs. 2 WEG nF unterliegen (vgl. oben).
Daraus ergibt sich meines Erachtens, dass weiterhin die Vergemeinschaftung von vergemeinschaftungsfähigen Ansprüchen geboten ist, wenn diese Ansprüche durch die WEG als Verband geltend gemacht werden sollen. Andernfalls riskiert der Verband eine Klageabweisung mangels Prozessführungsbefugnis; und noch schlimmer, nach Ablauf der Verjährungsfrist auch die Verjährung der Ansprüche.
