Verfasser: Jana Neitscher | ivia GmbH | www.ivia-akademie.de
Das im Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat tiefgreifende Veränderungen für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bewirkt. Besonders betroffen von diesen Neuerungen ist die neue Rolle der Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten wurden durch die Reform neu definiert und gestärkt, insbesondere im Rahmen des § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Die neue Rolle der Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten vor der Reform
Vor der Gesetzesänderung war die Rolle der Hausverwaltung häufig durch unklare Zuständigkeiten und begrenzte Handlungsspielräume geprägt, was in der Praxis oft zu Ineffizienz führte. Der Verwalter hatte nur sehr eingeschränkte Entscheidungsbefugnisse, während die Eigentümerversammlung nahezu jedes Detail beschließen musste, wie auch Lehmann-Richter und Wobst in ihrer Kommentierung zur WEG-Reform 2020 betonen (S. 117 Rn. 439)
Erweiterte Aufgaben und Befugnisse für die Hausverwaltung
Mit der Reform des § 27 WEG wurden diese Unklarheiten beseitigt, und die Rolle der Hausverwaltung deutlich gestärkt. Einer der herausragendsten Aspekte der Reform ist die präzisere Definition der Verwalterbefugnisse. Der Verwalter agiert nun als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und nimmt eine Position ein, die der eines Geschäftsführers einer GmbH vergleichbar ist.
Der Verwalter verfügt nun über eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Darüber hinaus hat er die ausdrückliche Befugnis, Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums eigenverantwortlich zu treffen, ohne dass hierfür in jedem Fall ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig ist. Dies ermöglicht eine schnellere und effizientere Verwaltung, insbesondere in dringenden Situationen.
Erhöhte Verantwortung und neue Anforderungen an die Hausverwaltung
Die erweiterten Befugnisse bringen jedoch auch eine gesteigerte Verantwortung mit sich. Die neue Rolle der Hausverwaltung erfordert nun, dass der Verwalter sicherstellt, dass alle Maßnahmen im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen und der Teilungserklärung stehen. Dies verlangt ein fundiertes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie eine transparente Kommunikation mit den Wohnungseigentümern.
Gleichzeitig wurde die Möglichkeit zur Abberufung des Verwalters vereinfacht (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG), und der Anspruch der Eigentümer auf eine Zertifizierung des Verwalters hat eine de facto Zertifizierungspflicht eingeführt. Dies bedeutet, dass WEG-Verwalter ihre Kenntnisse und Fähigkei
Fazit: Mehr Professionalität, aber auch mehr Verantwortung in der neuen Rolle der Hausverwaltung
Die Reform hat die Rolle der Hausverwaltung signifikant gestärkt und professionalisiert. Mit den neuen Befugnissen gehen jedoch auch größere Verantwortlichkeiten einher. WEG-Verwalter müssen nun verstärkt in den Bereichen Recht, Finanzen und Kommunikation kompetent agieren, um ihre Aufgaben effektiv zu erfüllen. Die Reform zielt darauf ab, die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften effizienter und transparenter zu gestalten, was letztlich allen Beteiligten zugutekommt.
Ein besonders wichtiger Aspekt ist die veränderte Haftungskette: Der Verwalter haftet nun ausschließlich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft haftet ihrerseits gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Dies trägt zur Klarheit und Rechtssicherheit in der Verwaltung bei.
Empfohlene Veranstaltungen
Um sich umfassend über die neuen Regelungen und Anforderungen zu informieren, empfehlen wir die folgenden Veranstaltungen:
- Stellung, Aufgaben und Pflichten des Verwalters, die Willensbildung der Eigentümer u.v.m. – Crashkurs WEG-Verwaltung – Was gilt jetzt?
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